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Um von einer Immobilienblase sprechen zu können, so das LISER, bedarf es mehr als nur hoher und schnell steigender Preise (siehe Infobox). Und ein solches „mehr“ sei auf dem Luxemburger Markt nicht feststellbar. Das gelte zumindest, wenn man die Entwicklungen zwischen Anfang 2008 und Anfang 2014 in Betracht zieht.
Kosten wachsen deutlich schneller als in Nachbarländern
Für den genannten Zeitraum hat der LISER eine durchschnittliche jährliche Steigerung der Wohnungspreise von 3,1 Prozent festgestellt. Das ergibt zusammen genommen 20,8 Prozent – und damit eine deutlich höhere Teuerung als in den Nachbarländern. Dort stiegen die Immobilienpreise in denselben sechs Jahren um 10,4 Prozent (Belgien) bzw. 12,3 Prozent (Deutschland) ; in Frankreich blieben sie nahezu gleich (+ 0,5 Prozent).
Dieser überdurchschnittliche Preisanstieg hierzulande eröffnet natürlich Spielraum für allerlei Interpretationen – und macht vor allem den Zugang zu Wohnraum immer schwerer. Die Problematik zeigt sich auch daran, dass der Durchschnittshaushalt in 2012 35,5 seiner Konsumausgaben auf das Wohnen verwendete – deutlich mehr als die Nachbarn.
Konstant steigende Nachfrage bei stagnierendem Angebot
Damit macht das Geld, das rund um die vier Wände ausgegeben wird, den Hauptposten in hiesigen Privatbudgets aus – ohne dass dies jedoch Rückschlüsse auf eine Blase erlauben würde. Laut LISER sind es vielmehr ganz handfeste und zudem „traditionelle“ Gründe, die aus ökonomischer Sicht zu den hohen Preisen führen.
Das Dilemma lässt sich fast auf „banale“ Weise erklären, nämlich mit der alten Regel von Angebot und Nachfrage: Der Markt gibt zumindest zurzeit noch schlicht und ergreifend nicht genügend Wohnraum her, um die Nachfrage zu befriedigen. Dies gilt umso mehr, als diese im Untersuchungszeitraum noch einmal gestiegen ist – was wiederum an einem stetigen, signifikanten Bevölkerungszuwachs liegt.
Bevölkerung und Einkommen wachsen, Kreditzinsen sinken
Um rund 12.000 Menschen wächst die Bevölkerung seit 2010 jährlich. Gründe hierfür sind vor allem die Geburtenrate, die über der Sterberate liegt, und die anhaltende Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte. Die sind meist gut situiert und suchen dann in Luxemburg eine Bleibe – und dies aufgrund niedriger Kreditzinsen meist direkt zum Kaufen. Auch deshalb steht das Thema Wohnen auf der politischen Agenda ganz oben.
Autor: Sven Hauser
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Infobox
Wie das LISER in der Zusammenfassung seiner Untersuchungsergebnisse erläutert, gibt es in der einschlägigen Forschung mehrere Wege, eine Immobilienblase zu erkennen. Alarmierend sind vor allem überbewertete Häuser und Wohnungen sowie – damit einhergehend – eine unnatürliche Preisentwicklung jenseits der Angebot/Nachfrage-Logik. Überbewertet bedeutet dabei z.B., dass die Preise für Kaufobjekte auch dann hoch bleiben, wenn die Menschen sich eher in Mietverträge „flüchten“, die Nachfrage demnach sinkt. Dann ist von Spekulation die Rede.
In Luxemburg wird auf dem Immobilienmarkt wie geschildert nicht spekuliert, sondern ganz konkret gesucht. Eine – wohlgemerkt: partiell - unnatürliche Preisentwicklung wurde lediglich zwischen 1986 und 1992 sowie zwischen 2006 und 2008 kurzfristig festgestellt. Dennoch arbeitet das LISER zurzeit an einem neuartigen Modell zur schnellen Erkennung von Immobilienblasen. Denn ein attraktiver Markt zieht Spekulanten an, und Vorsicht ist da besser als Nachsicht.
